Aumento da inadimplência leva a crescimento exponencial de leilões de imóveis
Em 2024, 47 mil imóveis foram leiloados pela Caixa, que responde por 70% dos financiamentos imobiliários no Brasil.
A inadimplência do consumidor brasileiro provocou um aumento significativo no número de imóveis leiloados, que quintuplicou nos últimos dois anos. Em 2024, a Caixa Econômica Federal, responsável por cerca de 70% dos financiamentos imobiliários no país, colocou à venda 47 mil imóveis em leilão. Para efeito de comparação, o número de imóveis leiloados em 2023 foi de 26 mil, enquanto em 2022 esse total era de apenas 9 mil. Atualmente, aproximadamente 31 mil imóveis estão disponíveis para oferta no site do banco, com descontos que podem chegar a 40%.
Especialistas atribuem esse fenômeno ao impacto negativo da pandemia de Covid-19 na economia brasileira. Entre 2020 e 2022, a inflação e o aumento do desemprego restringiram a renda da população, resultando em um aumento das dívidas relacionadas a financiamentos imobiliários, IPTU e taxas de condomínio. Essa situação culminou na execução judicial de muitos imóveis, como forma de minimizar os prejuízos das instituições financeiras que concederam os créditos.
A Caixa Econômica Federal informou que adotou medidas para evitar o crescimento do número de imóveis leiloados durante a pandemia. No entanto, com a normalização do mercado, o número de imóveis em leilão aumentou. A instituição destacou que, para amenizar os efeitos da pandemia, ofereceu alternativas como a pausa de pagamento estendida e a possibilidade de pagamento parcial das parcelas, variando de 25% a 75% do valor total, visando a renegociação dos contratos e o controle da inadimplência.
Henri Zylberstajn, CEO da plataforma de leilões Zuk, explicou que as medidas adotadas pela Caixa resultaram em um represamento de imóveis que, sob condições normais, teriam sido leiloados antes. Isso gerou um aumento repentino na oferta de propriedades nesse segmento de mercado. “Se não tivéssemos o efeito da pandemia, teríamos uma uniformização dessa inadimplência ao longo dos anos anteriores, e não teríamos tantos picos”, comentou o especialista.
André Zalcman, CEO da plataforma Leilão Eletrônico, acrescentou que os imóveis que vão a leilão raramente são aqueles adquiridos recentemente. “Geralmente, são imóveis financiados de 2021 para trás, podendo ter até 15 anos de uso”, afirmou. Ele também destacou que o mercado de leilões de imóveis cresceu 23% em 2024 e deve continuar a crescer, com uma previsão de aumento de 15% para o próximo ano, impulsionado pela crescente inadimplência e pelo aumento das taxas de juros.
Dados do Banco Central mostram que a inadimplência no financiamento imobiliário atingiu um pico em 2023, alcançando 1,54%. A maior elevação foi observada em financiamentos realizados com o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que subiu de 1,99% em 2019 para 2,63% em 2023. Até setembro deste ano, a inadimplência estava em 2,06%. O valor médio das parcelas pagas por financiamentos com FGTS em 2024 é de R$ 590, representando um aumento de 17,5% desde 2019.
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que não inclui o programa Minha Casa, Minha Vida e permite o financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão, também apresentou um aumento nas parcelas, que subiram 13,43% no mesmo período. Se antes os leilões de imóveis eram eventos restritos a um seleto grupo de investidores, a digitalização do setor nos últimos anos ampliou o acesso a esse mercado.
Em março de 2020, o número de brasileiros inadimplentes era de 64,8 milhões, segundo dados do Serasa Experian. Em outubro deste ano, esse número subiu para 73 milhões, mantendo-se estável nos últimos meses.
Fernando Gambaro, especialista em educação financeira do Serasa, destacou que a maioria das dívidas dos brasileiros está relacionada ao cartão de crédito (27,9%), contas de água, luz e gás (21,7%) e serviços (10,9%), incluindo dívidas de taxas de condomínio. “As contas prioritárias para os brasileiros são aluguel, água e energia. A moradia é uma necessidade básica e também representa a realização de um sonho, que é ter a própria casa, mesmo que alugada. Se essas contas estão atrasadas, é um sinal de um desbalanceamento significativo no orçamento familiar”, afirmou Gambaro.
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